Criado em 25 de setembro de 2026 · 15 min de leitura

Meu irmão é o inventariante e fica com os aluguéis

O imóvel do pai está alugado. O aluguel cai todo mês. O inventário se arrasta há dois anos. E os outros herdeiros nunca viram um centavo.

Às vezes a versão é outra: o imóvel não está alugado a ninguém, porque um dos filhos mora nele. Sozinho. Sem pagar nada.

As duas situações têm a mesma raiz e a mesma resposta jurídica. E a resposta é anterior ao inventário.

De quem são os aluguéis

O ponto de partida é o art. 1.784 do Código Civil: “Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.”¹

É o princípio da saisine. A transmissão é imediata, no instante da morte, independentemente de inventário, de partilha ou de qualquer formalidade. O inventário não transfere a herança; ele apenas apura e formaliza o que já se transmitiu.

O parágrafo único do art. 1.791 completa: até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse da herança é indivisível e se rege pelas normas do condomínio.

E o art. 1.232 fecha o raciocínio: os frutos e mais produtos da coisa pertencem ao seu proprietário.

Somando os três: desde a data do óbito, os aluguéis pertencem a todos os herdeiros, na proporção dos quinhões. Não a quem administra. Não a quem mora perto. Não a quem “sempre cuidou disso”.

Se o imóvel é indivisível e a discussão caminha para a venda, o terreno é outro, e trato dele em herança de imóveis indivisíveis.

O que o inventariante pode e o que não pode

O art. 618 do Código de Processo Civil lista as incumbências do inventariante: representar o espólio, administrar os bens com a mesma diligência que teria se fossem seus, e prestar contas de sua gestão ao deixar o cargo ou sempre que o juiz determinar.²

O art. 619 vai além e submete a autorização judicial, com oitiva dos interessados, atos como alienar bens, transigir, pagar dívidas do espólio e fazer despesas de conservação e melhoramento.

Aqui está o que a maioria dos inventariantes não sabe: usar os aluguéis para pagar despesas do imóvel, sem autorização judicial e sem prestar contas, é irregularidade, ainda que as despesas sejam legítimas. A boa-fé não supre a formalidade. Ele pode estar pagando IPTU e condomínio corretamente e mesmo assim estar em situação irregular, porque ninguém consegue verificar.

Isso não é preciosismo. É o que separa administração de apropriação, e é a diferença entre um inventariante desorganizado e um caso de desvio patrimonial, tema que trato em fraude patrimonial na família.

Como exigir a prestação de contas

Primeiro, dentro do próprio inventário. Requerimento nos autos para que o juízo determine ao inventariante a apresentação de contas, com contratos de locação, comprovantes de recebimento, extratos e comprovantes de despesas. É o caminho mais rápido e mais barato, e resolve boa parte dos casos.

Depois, a ação de exigir contas (art. 550 do CPC). Se o requerimento não surtir efeito, cabe procedimento especial, com duas fases:

– Primeira fase: discute-se se existe o dever de prestar contas. O réu é citado para prestá-las ou contestar em quinze dias. Reconhecido o dever, o juiz o condena a prestá-las em quinze dias, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar.

– Segunda fase: apuram-se os valores, e a sentença constitui título executivo do saldo.

Prazo. Não existe prazo específico para essa pretensão, o que atrai o prazo geral de dez anos do art. 205 do Código Civil. É folgado, mas não é motivo para esperar, pelas razões que explico adiante.

Quando cabe remover o inventariante

O art. 622 do CPC prevê a remoção quando o inventariante não presta as primeiras ou últimas declarações no prazo, não dá andamento regular ao inventário, deixa que os bens se deteriorem por culpa sua, não defende o espólio nas ações em que é citado, não presta contas ou as que presta não são julgadas boas, ou sonega, oculta ou desvia bens.

O procedimento está no art. 623: o pedido é autuado em apartado, o inventariante é intimado para se defender em quinze dias, e o juiz decide.

Removido, ele entrega imediatamente os bens ao substituto (art. 625), sob pena de busca e apreensão ou imissão na posse, e responde por multa e perdas e danos. A ordem de nomeação do substituto está no art. 617.

Vale um alerta de estratégia: pedir remoção é medida grave e costuma escalar o conflito familiar. Em muitos casos, a prestação de contas com depósito judicial dos valores resolve sem chegar lá. Sobre o funcionamento geral do procedimento, ver inventário e sucessões.

E quando o herdeiro mora no imóvel sem pagar

Situação diferente, igualmente comum. O imóvel não rende aluguel porque um dos herdeiros mora nele, de graça.

O art. 1.319 do Código Civil estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa. Daí vem a figura do aluguel figurativo: quem usa o bem comum com exclusão dos demais deve indenizá-los na proporção dos quinhões, para não haver enriquecimento sem causa. O mesmo mecanismo aparece entre ex-cônjuges, e o descrevo em quem fica na casa depois da separação.

Mas há um detalhe que custa caro a quem não sabe. A jurisprudência tem fixado o marco inicial da indenização não no começo da ocupação, e sim no momento em que os demais herdeiros manifestam oposição formal ao uso gratuito, o que em regra ocorre com a notificação extrajudicial ou, na falta dela, com a citação na ação de arbitramento. Antes disso, presume-se um comodato tácito entre os familiares.

Traduzindo: o irmão que mora há cinco anos e nunca foi notificado provavelmente não deverá cinco anos de aluguel. Deverá a partir do dia em que alguém disse formalmente que não concorda.

Quem pode cobrar. Você, sozinho, sem depender do inventariante. Como até a partilha o direito dos coerdeiros se rege pelas normas do condomínio (art. 1.791, parágrafo único), aplica-se o art. 1.314: cada condômino pode exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la e defender a sua posse. Isso resolve o impasse mais frequente desses casos, que é justamente o inventariante ser o ocupante, ou se recusar a agir contra o irmão.

Uma exceção que muda tudo. Se quem ocupa é o cônjuge ou o companheiro sobrevivente, e o imóvel era a residência da família e é o único daquela natureza a inventariar, incide o direito real de habitação: art. 1.831 do Código Civil para o cônjuge e art. 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996 para o companheiro. Nesse caso, a ocupação é exercício de direito próprio, vitalício e gratuito, e não gera aluguel figurativo. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 809, equiparou os regimes sucessórios do casamento e da união estável, o que reforça o tratamento uniforme das duas situações. É um cenário que costuma aparecer em segunda união e herança do companheiro.³

Imposto de renda: quem declara

Enquanto o inventário não termina, quem declara é o espólio, não os herdeiros individualmente. Os aluguéis recebidos de pessoa física estão sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório, e devem constar da declaração do espólio.

Encerrado o inventário com a partilha, cada herdeiro passa a declarar a fração que lhe coube e os rendimentos correspondentes.

O risco prático: o herdeiro que recebe os aluguéis e declara como renda própria antes da partilha cria descompasso entre a declaração e a titularidade formal, e aluguéis não declarados pelo espólio geram multa e juros que diminuem o patrimônio de todos, inclusive de quem nunca recebeu nada. As regras de recolhimento são infralegais e mudam; vale confirmar as vigentes com contador antes de agir.

O que se pede junto

– Prestação de contas da administração desde a abertura da sucessão.

– Depósito judicial dos aluguéis vincendos, em conta vinculada ao juízo.

– Rateio dos valores entre os herdeiros, na proporção dos quinhões, com autorização judicial.

– Arbitramento de aluguel figurativo, se houver herdeiro ocupando gratuitamente.

– Alvará para regularizar contratos vencidos ou celebrar nova locação (art. 619 do CPC).

– Remoção do inventariante, nas hipóteses do art. 622 do CPC.

O que costuma faltar na conversa

Esperar o fim do inventário. Os frutos pertencem aos herdeiros desde a abertura da sucessão e o rateio pode ser autorizado no curso do processo. Esperar não preserva direito; só adia o recebimento e enfraquece a prova.

Mas rateio não é automático. E este é o ponto que quase nenhum texto menciona: pelos arts. 1.997 do Código Civil e 642 do CPC, as forças da herança respondem primeiro pelos credores do falecido e pelos tributos. Havendo risco de insolvência ou dívidas impugnadas, os aluguéis devem ficar retidos em conta vinculada ao juízo e só são liberados depois. Quem herda dívida junto com imóvel precisa entender isso antes, e trato do assunto em herança com dívidas.

Aceitar “prestação de contas” verbal. A lei exige demonstrativo com comprovantes: contratos, recibos, extratos, notas fiscais. Uma planilha feita pelo próprio administrador, sem lastro, não é prestação de contas.

Confundir despesa do imóvel com despesa do herdeiro. IPTU, condomínio e conservação são do imóvel. Reforma que valoriza o bem, financiamento de outro imóvel e despesas pessoais não são.

Ir direto para a ação autônoma. Ela tem custo e prazo próprios. O requerimento nos autos do inventário costuma resolver, e é a primeira tentativa correta.

Conselho do Dr. Diego Maciel Ferreira

Quem chega com essa história costuma chegar tarde. E a razão de chegar tarde é sempre a mesma frase: “no final do inventário tudo se acerta”.

Meu primeiro conselho é o mais barato que eu tenho para dar, e é o que mais gente deixa de fazer: notifique. Uma notificação extrajudicial custa pouco e faz três coisas ao mesmo tempo. Documenta a oposição, e é dela que passa a correr o aluguel figurativo. Constitui o outro em mora. E cria a prova de que você reclamou, que é exatamente o que falta quando a discussão chega ao juiz três anos depois. Não notificar é o erro mais caro desse tipo de caso, porque o tempo que passa não volta como dinheiro.

O segundo é sobre proporção, e vai contra o impulso. Já vi discussão de frutos consumir anos de processo, com honorários e custas superando o valor discutido, enquanto o patrimônio principal ficava parado e o imóvel se depreciando. O caminho que costuma funcionar é separar as coisas: resolver contas e rateio em incidente próprio, com pedido de depósito judicial dos valores vincendos, e deixar o inventário andar. Ganhar a discussão do aluguel e perder três anos de inventário não é vitória.

O terceiro é para quem está do outro lado, e não é raro. Muito inventariante acusado de má-fé apenas nunca formalizou nada. Recebeu, pagou IPTU e condomínio, guardou o resto na conta pessoal e achou que estava resolvendo. Se é o seu caso, organize agora: conta separada, comprovantes reunidos, contas apresentadas espontaneamente nos autos. A prestação voluntária muda completamente a leitura do juízo sobre a sua conduta, e é bem mais fácil do que se defender de um pedido de remoção.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

Se você é herdeiro e não recebe os frutos do que herdou, ou se é o inventariante e precisa regularizar a administração, é possível solicitar uma análise de viabilidade pelos canais de contato deste site. Cada caso depende da fase do inventário, do número de herdeiros, da existência de dívidas do espólio e da documentação disponível.