Criado em 30 de julho de 2026 · 16 min de leitura

Herdamos a casa da família e não conseguimos concordar sobre o que fazer com ela: como se resolve o impasse (mesmo quando um herdeiro se recusa)

Um dos conflitos mais frequentes em inventários de classe média e alta em São Paulo não é sobre “quanto cada um vai receber” — é sobre um único bem que ninguém quer perder e ninguém quer dividir: a casa em que os pais moraram, o apartamento comprado com o esforço de décadas, o sítio em que a família se reunia. Quatro filhos, cada um com sua vida, sua situação financeira, sua relação afetiva com o imóvel. Um quer vender e usar o dinheiro. Outro quer manter para os netos. O terceiro quer morar. O quarto sumiu e não responde. Meses viram anos. O imóvel envelhece, o IPTU acumula, os aluguéis que poderiam ser recebidos ficam parados, e a conta emocional cresce junto.

Este artigo trata, de forma informativa, dos caminhos jurídicos disponíveis para desatar esse impasse: dissolução amigável, adjudicação por um dos herdeiros, alvará judicial para venda dentro do inventário e a ação de extinção de condomínio com alienação em leilão. Também trata do que pode barrar a venda (direito real de habitação do cônjuge sobrevivente), do aluguel devido por quem ocupa o imóvel sozinho, do direito de preferência entre herdeiros e dos custos tributários envolvidos. Não substitui análise concreta — cada caso depende da composição de herdeiros, do estado do inventário, do valor do imóvel e da existência de ocupantes.

O que é o condomínio hereditário

Aberta a sucessão pela morte, o patrimônio do falecido passa imediatamente aos herdeiros, em condomínio pro indiviso — cada herdeiro é titular de fração ideal sobre a totalidade dos bens, não sobre um bem específico. Esse regime é disciplinado pelos artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil¹

. Enquanto o inventário corre, os bens integram o espólio, administrado pelo inventariante; feita a partilha, o condomínio permanece sobre os bens que não foram divididos individualizadamente.

Ponto que muita gente ignora: o condomínio hereditário não é permanente. O artigo 1.320 do Código Civil garante a qualquer condômino o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum. Se o bem for materialmente divisível, procede-se à divisão. Se for indivisível — como quase sempre é o imóvel único —, procede-se à alienação (venda) do bem, com repartição do produto proporcional às frações. Nenhum herdeiro pode ser obrigado a permanecer indefinidamente em condomínio contra sua vontade.

Esse é o núcleo jurídico que desmonta a estratégia comum do “herdeiro que trava tudo”: travar é possível por algum tempo, não é possível para sempre.

Os quatro caminhos possíveis

Caminho 1 — Dissolução amigável (partilha e escritura)

Cenário mais barato, mais rápido e menos desgastante — quando há consenso. Os herdeiros acordam entre si sobre o destino do imóvel: venda a terceiro, adjudicação por um dos herdeiros com pagamento aos demais, ou permuta por outros bens do espólio (um fica com o imóvel, outro fica com aplicações e veículos). Formaliza-se por escritura pública (se o inventário for extrajudicial) ou por termo homologado (se judicial).

Para o inventário extrajudicial, exige-se que todos os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam em total consenso (artigo 610, § 1º, do Código de Processo Civil²

e Resolução CNJ nº 35/2007).³

Nota sobre testamentos: embora a lei inicialmente vedasse a via administrativa na existência de disposições de última vontade, a jurisprudência consolidada do STJ firmou o entendimento de que é admissível o inventário extrajudicial mesmo com testamento, desde que haja prévia abertura e registro judicial deste, e todos os interessados sejam capazes e concordes⁴

.

Caminho 2 — Adjudicação por um dos herdeiros

Um dos herdeiros manifesta interesse em ficar com a totalidade do imóvel, indenizando os demais pelas suas respectivas frações ideais. Pode ocorrer em dois momentos:

• Dentro do inventário: como forma de composição de partilha, compensando-se o valor com outros bens do espólio ou mediante pagamento em dinheiro aos demais (torna).
• Após o encerramento do inventário: na fase de extinção de condomínio, em que o herdeiro interessado deposita em juízo o valor da avaliação do bem para adquirir as quotas alheias.

O passo crítico é a avaliação técnica. Sem laudo pericial idôneo ou base mercadológica documentada, o negócio pode ser anulado por lesão. Havendo disputa entre mais de um herdeiro para adjudicar o mesmo bem, aplicam-se as regras de preferência do artigo 1.322 do Código Civil: prefere-se o condômino que possuir benfeitorias mais valiosas; não as havendo, o dono do maior quinhão; se os quinhões forem iguais, realiza-se uma licitação (disputa de lances) entre eles.

Caminho 3 — Extinção judicial do condomínio com alienação por leilão

Inexistindo acordo e não tendo nenhum herdeiro capacidade financeira ou interesse em adjudicar o bem, resta o ajuizamento da Ação de Extinção de Condomínio (artigo 1.322 do CC). Trata-se de procedimento judicial em que o imóvel indivisível é avaliado por um perito nomeado pelo juiz e, posteriormente, levado a leilão judicial.

O produto da arrematação é utilizado para pagar as despesas processuais, a comissão do leiloeiro e os impostos, sendo o saldo restante dividido proporcionalmente entre os herdeiros. Os condôminos detêm direito de preferência legal para arrematar o bem no leilão em igualdade de condições com terceiros. Como o imóvel em leilão judicial costuma sofrer deságio relevante (podendo ser vendido por até 50% do valor de avaliação em segunda praça, conforme artigo 891 do CPC), esta via representa o pior cenário econômico para a família, servindo como remédio extremo para pôr fim ao impasse.

Caminho 4 — Alvará judicial (venda durante o inventário)

Se o inventário está tramitando, o imóvel gera despesas insustentáveis (IPTU e condomínio elevados) e surge um comprador interessado, os herdeiros não precisam aguardar o término do processo judicial para efetivar a venda.

O inventariante pode requerer ao juiz a expedição de um alvará judicial de venda (artigo 619, I, do CPC). A concessão exige a anuência dos herdeiros e a demonstração analítica da conveniência econômica para o espólio. Se houver um único herdeiro dissidente sem justificativa idônea, o juiz analisará o caso, mas a existência de litígio agudo costuma travar a concessão do alvará, empurrando a resolução para a partilha ou para a extinção de condomínio posterior.

Direito real de habitação: quando um herdeiro pode barrar a venda

Dispositivo decisivo que impede a venda imediata: o direito real de habitação (artigo 1.831 do CC). A lei assegura ao cônjuge sobrevivente o direito vitalício e gratuito de permanecer residindo no imóvel que servia de lar ao casal, desde que seja o único bem residencial do espólio. Por força da equiparação sucessória sedimentada pelo STF no Tema 809, o companheiro sobrevivente de união estável goza exatamente da mesma proteção jurídica.

Enquanto o titular do direito real de habitação residir no imóvel, os herdeiros de sangue (filhos) não podem forçar a extinção do condomínio nem exigir a venda do bem em leilão. A proteção constitucional da moradia sobrepuja o direito de propriedade dos herdeiros. O direito é personalíssimo e se extingue apenas com o falecimento do cônjuge/companheiro sobrevivente ou com a desocupação voluntária e definitiva do imóvel.

Aluguel figurativo: quando um herdeiro ocupa e os outros não

Cenário clássico: um dos herdeiros reside sozinho no imóvel herdado, usufruindo da estrutura sem pagar qualquer contrapartida aos irmãos. O artigo 1.319 do Código Civil impõe que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum. O STJ consolidou o entendimento de que o herdeiro que utiliza o imóvel com exclusividade deve pagar aos demais um valor proporcional às suas frações ideais, denominado aluguel figurativo ou indenização por uso exclusivo.

Marco inicial da cobrança: de acordo com o entendimento pacificado da Terceira Turma do STJ, os aluguéis não retroagem à data do falecimento ou do início da ocupação. O direito à indenização surge apenas a partir do momento em que os demais herdeiros manifestam oposição formal ao uso gratuito. Portanto, o marco inicial é a data da notificação extrajudicial ou, na sua ausência, a data da citação válida na ação judicial de arbitramento de aluguel⁵

.

Essa cobrança indenizatória é incabível se o ocupante for o cônjuge ou companheiro sobrevivente resguardado pelo direito real de habitação.

Direito de preferência entre herdeiros

Se um dos herdeiros, por razões financeiras, decidir vender a sua fração ideal da propriedade para um terceiro estranho à família, ele é obrigado por lei a oferecer a sua cota primeiramente aos demais coerdeiros. O artigo 504 do Código Civil estabelece o direito de preferência.

O herdeiro vendedor deve notificar os demais condôminos formalmente (por meio de notificação extrajudicial com aviso de recebimento), detalhando o preço exato e as condições de pagamento ofertadas pelo terceiro. Os demais herdeiros têm o prazo decadencial de 30 dias para exercer a preferência em igualdade de condições. Se a venda ao terceiro for realizada sem essa notificação prévia, os coerdeiros preteridos podem depositar o preço em juízo e adjudicar a fração para si, no prazo de 180 dias contados do registro da alienação na matrícula do imóvel.

Custos tributários e operacionais do impasse

A resolução do impasse imobiliário envolve uma pesada carga tributária que exige planejamento estratégico:

• ITCMD (Imposto Causa Mortis): devido pela transmissão da herança. No Estado de São Paulo, por força da Lei nº 10.705/2000

⁶

, as alíquotas são progressivas e variam de 4% a 8% dependendo do valor total dos bens. O atraso na abertura do inventário superior a 60 dias do óbito atrai multa de 10% sobre o imposto; se passar de 180 dias, a multa fiscal sobe para 20%. ITBI (Imposto de Transmissão Municipal): incide nas operações de compra e venda ordinárias ou quando, na partilha, um herdeiro adjudica o imóvel pagando o excedente em dinheiro aos demais (torna sobre a parte que excede seu quinhão legítimo). No Município de São Paulo, a alíquota vigente do ITBI é de 3% sobre o valor venal de referência (Lei Municipal nº 11.154/1991, com alterações posteriores). Imposto de Renda sobre Ganho de Capital: se o imóvel for vendido por valor superior ao declarado na última ficha de bens do falecido, incidirá Imposto de Renda sobre o ganho de capital (alíquota inicial de 15% da Receita Federal), pago pelo espólio ou pelos herdeiros conforme o momento da alienação. Custas Processuais e Emolumentos: processar uma extinção de condomínio judicial ou um leilão envolve taxas judiciais, despesas de editais e a comissão do leiloeiro público (normalmente fixada em 5% sobre o valor da arrematação, arcada pelo comprador ou descontada do bolo da venda).

O que costuma faltar na conversa

• Achar que a maioria simples decide o destino do imóvel: o condomínio hereditário difere da administração de um condomínio edilício. Embora a maioria dos quinhões decida sobre atos de mera administração (como alugar o bem para terceiros, conforme artigo 1.325 do CC), o ato de disposição (venda) exige a concordância de 100% dos proprietários ou suprimento judicial. Um único herdeiro dissidente impede a venda amigável.
• Permitir a depreciação física e fiscal do bem durante o litígio: enquanto os irmãos discutem, o imóvel fechado deteriora, perde valor de mercado e acumula dívidas solidárias de IPTU e condomínio que podem levar o próprio bem à penhora. A nomeação de um administrador provisório para alugar o imóvel e depositar os frutos em conta judicial é uma medida cautelar frequentemente negligenciada.
• Litigar por valores inferiores ao custo do processo: em imóveis de menor valor econômico, a teimosia em não ceder a um acordo de venda consome a vantagem financeira. A soma de custas processuais, honorários advocatícios de sucumbência e o deságio do leilão judicial pode corroer mais de 30% do patrimônio líquido que o herdeiro receberia na via amigável.

O ponto que a maioria ignora

A ação de extinção de condomínio hereditário não avalia o mérito de mágoas familiares ou quem cuidou mais dos pais em vida. O julgamento é estritamente objetivo e focado em direito de propriedade e alavancagem processual: sendo o bem indivisível e inexistindo acordo, o juiz determinará a venda judicial.

O herdeiro que deseja preservar o imóvel deve entender que seu tempo para apresentar uma proposta real de adjudicação é limitado. Uma vez iniciado o rito processual do leilão, o controle sobre o preço de venda é perdido e o prejuízo financeiro passa a ser distribuído igualmente entre todos os quinhões.

O escritório atua na condução de conflitos envolvendo patrimônio imobiliário indivisível: realizamos o mapeamento dos quinhões, análise do passivo fiscal do espólio, intermediação técnica de propostas de adjudicação com termos de compensação financeira e, caso o consenso se prove inviável, ajuizamento da Ação de Extinção de Condomínio integrada com pedidos liminares de arbitramento de aluguel figurativo e fixação de encargos. Sem promessa de composição garantida ou valores de arrematação: o compromisso é com a técnica processual estrita, celeridade na liberação de frações e proteção patrimonial documentada.

Perguntas frequentes

Caso você seja herdeiro de um imóvel indivisível travado por falta de consenso — com coproprietário ocupando o bem sem contrapartida, recusa injustificada de venda ou inventário paralisado —, é possível agendar uma análise de viabilidade reservada com o escritório. O atendimento compreende a avaliação da situação registrária do imóvel, o cálculo dos passivos fiscais (ITCMD e IPTU), a notificação estratégica de ocupantes para constituição em mora e o planejamento das ações judiciais de adjudicação ou extinção de condomínio. Não se asseguram facilidades ou acordos milagrosos: o compromisso firmado é com a análise realista dos números, técnica processual e defesa patrimonial documentada.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.