Criado em 28 de outubro de 2026 · 14 min de leitura

Podem penhorar a casa onde eu moro?

Em regra, não. Mas a regra tem seis exceções vigentes, e é nelas que as pessoas se perdem.

A Lei nº 8.009/1990 tornou o imóvel residencial da família impenhorável de ofício, ou seja, o juiz deve reconhecer a proteção mesmo sem ninguém alegar. É uma das proteções mais fortes do direito brasileiro.

E também uma das mais mal compreendidas, porque quase todo mundo conhece a regra e quase ninguém conhece os limites.

O que a lei protege

O art. 1º é amplo: o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.¹

A proteção alcança mais do que o terreno e a construção. O parágrafo único estende às plantações, benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Repare em duas condições que costumam ser esquecidas: os bens precisam estar quitados, e o imóvel precisa ser de moradia permanente.

O que a lei expressamente exclui

O art. 2º retira da proteção veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

E o art. 5º define residência como um único imóvel utilizado para moradia permanente. Havendo vários, a impenhorabilidade recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado para esse fim no Registro de Imóveis.

Isso significa que ter mais de um imóvel não multiplica a proteção. Ela continua sendo uma só, e por padrão a lei escolhe o mais barato.

As exceções vigentes

Aqui está o núcleo prático. A impenhorabilidade vale em qualquer execução, salvo se movida:

E o inciso VIII, que muita gente cita como se valesse? Ele previa a penhora para cobrança de crédito da Procuradoria-Geral Federal por benefício previdenciário recebido indevidamente, e foi introduzido pela Medida Provisória nº 871/2019. A conversão dessa medida provisória em lei não manteve a alteração, de modo que o dispositivo não é exceção vigente. Vale desconfiar de qualquer texto que o apresente como regra em vigor.

Somando: com o inciso I revogado e o VIII sem vigência, restam seis exceções.

Duas delas têm relação direta com temas que trato à parte: o financiamento do próprio imóvel, em casa financiada no divórcio, e a pensão alimentícia, em atrasei um mês, vou preso?.

Quem pode invocar a proteção

Pessoas sozinhas também. Este é o ponto que mais surpreende: a Súmula 364 do STJ estabelece que a impenhorabilidade abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas. Não é preciso ter família no sentido tradicional; a proteção é da moradia.²

Retroatividade. A Súmula 205 firma que a Lei 8.009/1990 se aplica inclusive a penhoras realizadas antes de sua vigência.

Situações que o STJ delimitou

O tribunal construiu um conjunto extenso de balizas sobre o alcance da proteção. As mais úteis no dia a dia:

Imóvel alugado a terceiros continua protegido, desde que a renda da locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da família (Súmula 486). Ou seja: quem aluga o único imóvel e mora de aluguel em lugar mais barato não perde a proteção.

A vaga de garagem com matrícula própria, não (Súmula 449). Ela é penhorável ainda que o apartamento seja impenhorável, porque constitui unidade autônoma. É a distinção que mais pega o proprietário de surpresa.

Imóvel de alto valor continua protegido. A lei não estabelece teto, e o luxo do bem não afasta, por si, a impenhorabilidade.

Bens móveis que guarnecem a residência são protegidos quando quitados, o que inclui equipamentos de uso profissional. Já os adornos suntuosos e as obras de arte estão fora, por força do art. 2º.

O caso do fiador de locação: a exceção mais dura

Merece seção própria porque é a que mais destrói patrimônio de quem apenas quis ajudar.

A regra é severa e está consolidada. O art. 3º, VII, exclui da impenhorabilidade a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação, previsão incluída pela Lei nº 8.245/1991.³

O STJ firmou a Súmula 549: é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. A tese veio do Tema 708, julgado sob o rito dos repetitivos e já transitado em julgado.

E o STF fechou a discussão sobre locação comercial. Havia controvérsia sobre se a exceção alcançaria apenas a locação residencial. No Tema 1.127, o Supremo fixou que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial, na linha do que já decidira no Tema 295.

Traduzindo sem rodeio: quem é fiador de aluguel pode perder a própria casa, inclusive em locação comercial.

Mas existem defesas específicas, e elas são reais:

• Súmula 332: a fiança prestada sem autorização do cônjuge implica a ineficácia total da garantia. Não é ineficácia parcial, é total.
• Súmula 214: o fiador não responde por obrigações decorrentes de aditamento ao qual não anuiu. Prorrogação e majoração feitas sem sua concordância não o alcançam.
• Exoneração da fiança, nos termos da Lei do Inquilinato, quando o contrato se prorroga por prazo indeterminado.

Se você é fiador, verifique hoje três coisas: se houve outorga do cônjuge, se houve aditamento sem sua anuência e se o contrato já se prorrogou.

Quando a proteção se perde

Má-fé do art. 4º. Não se beneficia da lei quem, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga. Nesse caso o juiz pode transferir a impenhorabilidade para a moradia anterior ou anular a venda.

É a hipótese que separa planejamento patrimonial legítimo de fraude, tema que trato em fraude patrimonial na família. Proteção patrimonial se organiza antes da dívida existir, na lógica de holding familiar, e não depois da execução chegar.

Renúncia à proteção não vale. A impenhorabilidade é matéria de ordem pública e não se afasta por cláusula contratual, salvo nas hipóteses legais, como a hipoteca voluntariamente oferecida.

Como e quando se alega

A qualquer tempo, enquanto o imóvel não for arrematado. A proteção é de ordem pública e pode ser reconhecida de ofício, mas na prática quem não alega corre risco real de perder o bem.

Como se alega: por simples petição nos autos da execução, por impugnação ao cumprimento de sentença ou por embargos de terceiro, conforme a situação.

O que instrui: matrícula atualizada, comprovantes de residência do período, contas de consumo no endereço, declaração de imposto de renda e, se houver, cadastro escolar dos filhos.

Se o imóvel já foi a leilão, o quadro é outro e o prazo é curto, como descrevo em leilão judicial de imóvel.

O que costuma faltar na conversa

Achar que a proteção é absoluta. São seis exceções vigentes, e a da fiança é a mais comum.

Assinar fiança sem entender o alcance. É a decisão que mais custa casa neste país.

Achar que vaga de garagem está protegida. Com matrícula própria, é penhorável.

Ter dois imóveis e presumir que escolhe qual proteger. A lei protege o de menor valor, salvo registro em contrário.

Transferir o imóvel depois da dívida. É exatamente a hipótese do art. 4º.

Não alegar. Ainda que seja de ordem pública, silêncio custa caro.

Confundir dívida do falecido com bem de família. Quem herda imóvel com dívida do espólio precisa entender a ordem de pagamento, tema de herança com dívidas.

Conselho do Dr. Diego Maciel Ferreira

De todas as conversas que tenho sobre patrimônio, a que mais me faz querer voltar no tempo é a do fiador.

Meu primeiro conselho é sobre isso, e é categórico: pense muito antes de ser fiador de aluguel. A Súmula 549 do STJ e o Tema 1.127 do STF não deixam margem: o bem de família do fiador é penhorável, em locação residencial e também comercial. A pessoa assina para ajudar um sobrinho, um amigo, um funcionário, e três anos depois responde por aluguéis, encargos e multa que não pode pagar. Se ainda assim decidir ser fiador, exija cópia do contrato, acompanhe a vigência e formalize a exoneração assim que possível. E se você já é fiador, verifique hoje se houve outorga do seu cônjuge, porque a Súmula 332 diz que a fiança sem essa autorização é totalmente ineficaz.

O segundo é sobre a hora certa, e vale para todo o resto. Proteção patrimonial se faz antes de a dívida existir. O art. 4º da lei alcança quem, sabendo-se insolvente, compra imóvel mais valioso para mudar a residência da família. Transferir bem depois da execução chegar não protege; convida a fraude à execução e ainda contamina o que estava protegido. Quem me procura com a penhora já deferida tem muito menos caminho do que quem procura três anos antes.

O terceiro é o detalhe que mais surpreende as pessoas. A vaga de garagem com matrícula própria não é bem de família e pode ser penhorada, ainda que o apartamento não possa. É a Súmula 449, e vale conferir a matrícula: se a vaga é unidade autônoma, ela está exposta.

O quarto é para quem tem um imóvel só e mora de aluguel. Você não perdeu a proteção. A Súmula 486 é clara: o único imóvel residencial locado a terceiros continua impenhorável, desde que a renda seja revertida para a subsistência ou a moradia da família. Guarde comprovante disso, porque essa prova é o que sustenta a defesa.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

Se a sua moradia está ameaçada por uma execução, ou se você é fiador e quer entender a sua exposição, é possível solicitar uma análise de viabilidade pelos canais de contato deste site. Cada caso depende da natureza da dívida, da fase do processo e da documentação disponível.