Criado em 09 de outubro de 2026 · 17 min de leitura

Vão leiloar a casa da família e eu não quero

Depois de meses ou anos de impasse, chega o dia em que o juiz determina a venda judicial do imóvel. A partir daí, o controle sobre o preço, sobre o comprador e sobre o momento da venda sai das mãos da família.

O resultado costuma ser ruim para todo mundo. O imóvel é arrematado por menos do que vale, sobre esse valor incidem comissão do leiloeiro, custas e honorários, e o que sobra é dividido entre pessoas que passaram anos brigando. Quem “ganhou” a disputa recebe menos do que receberia se tivesse aceitado o acordo lá atrás.

Este texto explica como o leilão funciona, o que a lei oferece de proteção, e o que ainda dá para fazer.

Como se chega ao leilão

Extinção de condomínio. Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio (art. 1.320 do Código Civil). Sendo o bem materialmente indivisível, como quase sempre é o imóvel único, o art. 1.322 determina a alienação com repartição do produto na proporção das frações. É o caminho que trato em herança de imóveis indivisíveis.¹

Partilha impossível em espécie. Quando o imóvel é o único bem relevante e um herdeiro não tem como compensar os demais, o juízo determina a venda para viabilizar a partilha em dinheiro. Em patrimônios com mais de um ativo, quase sempre há arranjo que evita isso, e descrevo a lógica em partilha em divórcio de alto patrimônio.

Execução de dívida. Imóvel penhorado em execução de alimentos, de dívida do espólio ou de crédito de terceiro segue para hasta pública. Herança que vem acompanhada de dívida costuma acabar aqui, assunto de herança com dívidas.

A porta de entrada importa, e não é detalhe acadêmico: algumas proteções deste texto estão no capítulo da penhora, e sua aplicação fora da execução depende do enquadramento.

O procedimento

Disciplinado pelos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil, com a regra específica do art. 730 para a alienação judicial de coisa comum.²

Avaliação. É a etapa mais importante de todas para o resultado financeiro, e a que mais gente deixa passar. Avaliação subestimada rebaixa toda a cadeia seguinte, porque tudo o que vem depois é percentual dela. As partes podem impugnar o laudo e apresentar avaliação divergente com parecer técnico.

Edital. Descrição do bem, valor da avaliação, valor mínimo de arrematação, datas e, crucialmente, ônus e gravames.

Primeiro leilão. Não se admite lance inferior ao valor da avaliação.

Segundo leilão. Admitem-se lances abaixo da avaliação, desde que não configurem preço vil.

Preço vil: o piso, e o piso melhor que quase ninguém pede

O art. 891 é direto: “Não será aceito lance que ofereça preço vil.” E o parágrafo único define: considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital e, não tendo sido fixado preço mínimo, o inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

Leia de novo a parte em negrito, porque ela contém a providência mais rentável deste texto: o piso de 50% só vale se ninguém pediu coisa melhor.

Requerer ao juízo, antes da publicação do edital, a fixação de preço mínimo superior, de 70% ou 80% da avaliação, é pedido cabível, fundamenta-se na proteção do patrimônio de todas as partes e costuma ser deferido quando bem justificado. Deixar o edital sair sem preço mínimo é abrir mão de uma proteção que a lei entrega de graça a quem pede.

E há uma proteção ainda mais forte para o coproprietário. O art. 843, § 2º, estabelece que não se levará a efeito expropriação por preço incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculada sobre o valor da avaliação.

A diferença é substancial: a quota é calculada sobre a avaliação integral, não sobre o valor deprimido da arrematação. Na prática, isso empurra o piso bem acima dos 50%. O dispositivo está no capítulo da penhora, o que torna relevante identificar por qual via o caso chegou ao leilão.

O direito de preferência

O do condômino está no art. 843, § 1º: é reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem indivisível, em igualdade de condições.

Há ainda uma regra de desempate diferente, no art. 892, § 2º: havendo mais de um pretendente, procede-se à licitação entre eles, e em caso de igualdade de oferta tem preferência o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente do executado, nessa ordem. São coisas distintas e vale não confundi-las.

No plano material, o art. 504 do Código Civil assegura ao condômino a preferência na aquisição da parte de outro condômino que pretenda vender a terceiro, com prazo decadencial de 180 dias para haver a coisa para si, se preterido.

Como se exerce, na prática. Este é o ponto mais mal explicado do assunto: não há exigência de habilitação prévia nem de petição antecedente. O direito é exercido no próprio ato do leilão, logo após o maior lance de terceiro, bastando estar presente ou representado por quem tenha poderes.

O que exige preparação é outra coisa: ter o recurso disponível ou, alternativamente, estar pronto para apresentar proposta parcelada dentro do prazo.

Aquisição parcelada: um direito, não um favor

Instrumento decisivo para quem quer ficar com o imóvel e não tem o valor à vista. Costuma ser apresentado como concessão do juízo, e não é: está no art. 895 do CPC.

Quem pode: qualquer interessado, incluindo condôminos e herdeiros.

Condições:

• Pelo menos 25% do valor do lance à vista.
• Saldo parcelado em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel.
• A proposta indica prazo, modalidade, indexador de correção e condições de pagamento do saldo.

Os prazos são rígidos, e é aqui que muita gente perde o direito:

• Até o início do primeiro leilão, proposta por valor não inferior ao da avaliação.
• Até o início do segundo leilão, proposta por valor que não seja considerado vil.

Repare na formulação do segundo caso: não é “50% da avaliação”, é “não vil”. Se o juízo fixou preço mínimo de 70%, o piso da sua proposta passa a ser 70%. É outra razão para pedir o preço mínimo com atenção: ele protege contra terceiros, mas também baliza a sua própria proposta.

Desempate: proposta de pagamento à vista prevalece sobre a parcelada. Entre parceladas, prefere-se a de maior valor e, em igualdade, a formulada primeiro.

Atenção ao custo do atraso. O § 4º prevê multa de dez por cento sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas, e não apenas sobre a parcela em atraso. A base é muito maior do que parece, e o inadimplemento ainda autoriza pedido de resolução da arrematação. Quem parcela precisa ter certeza do fluxo de caixa.

Combinação que vale conhecer: dá para apresentar a proposta parcelada no prazo e, ainda assim, exercer a preferência no ato do leilão se aparecer lance de terceiro.

A alternativa que rende mais: alienação por iniciativa particular

O art. 880 permite que, não efetivada a adjudicação, se requeira a alienação por iniciativa própria ou por corretor credenciado. O juiz fixa prazo, forma de publicidade, preço mínimo, condições de pagamento, garantias e comissão.

A vantagem é que a venda passa a ocorrer no mercado, exposta a compradores comuns, e não apenas a investidores especializados em leilão, que compram justamente para revender com margem. O resultado costuma ser bem superior.

Requerer essa modalidade antes de o leilão ser designado é uma das providências que mais preserva valor e uma das menos utilizadas.

E vale lembrar que, enquanto houver consenso possível, a venda direta com partilha do produto continua disponível e pode ser formalizada em escritura, sem processo, como descrevo em divórcio em cartório. Nenhum leilão entrega o que um acordo entrega.

O que corrói o resultado

Comissão do leiloeiro, fixada pelo juiz.

Custas processuais e despesas do leilão: editais, publicações, diligências.

ITBI, com base de cálculo própria. Na arrematação em hasta pública, a base tende a ser o valor da arrematação, o preço efetivamente pago pelo lance vencedor, e não a avaliação nem o venal do IPTU. Vale registrar que o STJ, em recurso repetitivo, firmou que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não vinculada ao IPTU, que nem sequer pode ser usado como piso, e que o município não pode arbitrá-la previamente por valor de referência fixado unilateralmente. Recolher sobre base maior que a arrematação é pagar imposto a mais.³

Dívidas do imóvel, e aqui há uma distinção que decide quem paga. Os tributos incidentes sobre o bem, como IPTU e taxas, sub-rogam-se no preço por força do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional: o arrematante recebe o bem livre deles. A cota condominial, não. Ela tem natureza civil, é obrigação propter rem e acompanha a coisa: só é quitada com o produto se o edital previr expressamente. Conferir essa cláusula antes de ofertar lance é elementar, e é onde arrematante desavisado se machuca.⁴

Somando tudo: um imóvel arrematado em segundo leilão por 60% da avaliação, já descontadas comissão e custas, entrega à família bem menos de 60% do que o bem vale. É por isso que o leilão é, quase sempre, o pior resultado financeiro disponível, mesmo para quem “ganhou”.

Como se defende quem não quer o leilão

• Impugnar a avaliação, com parecer técnico próprio, se o laudo estiver defasado. É a defesa de maior impacto.
• Requerer preço mínimo de 70% ou 80% antes da publicação do edital.
• Pedir alienação por iniciativa particular antes de o leilão ser designado.
• Exercer a preferência no ato, comparecendo pessoalmente ou por representante com poderes.
• Apresentar proposta parcelada dentro dos prazos do art. 895.
• Impugnar a arrematação, quando houver vício, preço vil, edital deficiente ou ausência de intimação. O art. 903, § 2º, dá 10 dias após o aperfeiçoamento da arrematação para provocar o juízo. Passado o prazo, expede-se a carta e a discussão só cabe por ação autônoma.

Vale lembrar que, enquanto a disputa corre, quem ocupa o imóvel sozinho pode dever aluguel aos demais, tema de quem fica na casa depois da separação e, no inventário, de aluguéis no inventário.

O que costuma faltar na conversa

Deixar o processo chegar ao leilão por teimosia. É a decisão mais cara da lista.

Não impugnar a avaliação. Laudo subestimado é a origem de quase todo prejuízo.

Deixar o edital sair sem preço mínimo. Autoriza arrematação por metade da avaliação.

Perder o prazo da proposta parcelada. Os marcos do art. 895 são rígidos e não se reabrem.

Confundir avaliação com valor de mercado. Podem divergir bastante, e é a avaliação que manda no processo.

Ignorar o edital quanto às dívidas. Tributo sub-roga no preço; cota de condomínio, em regra, não.

Conselho do Dr. Diego Maciel Ferreira

Quando alguém me diz que não vai ceder de jeito nenhum, que prefere o leilão a aceitar a proposta do irmão ou do ex-cônjuge, eu peço para colocarmos os números no papel antes de qualquer coisa.

Meu primeiro conselho é fazer essa conta, e ela costuma encerrar a discussão. Ponha lado a lado: o valor da proposta recusada e o cenário provável do leilão, ou seja, arrematação abaixo da avaliação, menos comissão, menos custas, menos honorários, dividido pelo número de interessados, daqui a um ou dois anos. Na maioria das vezes que fiz esse exercício, a proposta recusada era melhor que o melhor cenário do leilão. Não é conselho de conciliação por princípio; é aritmética.

O segundo é sobre agir cedo, porque essas três providências não têm reprise. Impugnar a avaliação enquanto ela pode ser impugnada. Requerer preço mínimo antes da publicação do edital. Pedir a alienação por iniciativa particular antes de o leilão ser designado. Depois que o edital sai com 50% e a data marcada, o que resta é administrar o prejuízo.

O terceiro desfaz um erro que já vi custar um imóvel. Não é preciso peticionar antes para exercer a preferência do condômino. O direito se exerce no próprio ato do leilão, igualando o maior lance de terceiro, e basta estar presente ou representado. Já ouvi de cliente que desistiu de disputar por acreditar ter perdido um prazo que simplesmente não existe.

O quarto é para quem quer ficar com o imóvel e acha que não tem dinheiro. O art. 895 assegura proposta parcelada com 25% de entrada e o saldo em até 30 meses, com hipoteca do próprio bem. Não é favor do juízo, é direito. Mas atenção dupla: os prazos são rígidos, e a multa por atraso incide sobre a soma da parcela vencida com todas as vincendas. Só parcele com o fluxo de caixa conferido.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.

Se um imóvel da sua família caminha para leilão, ou se você quer ficar com ele e não sabe como, é possível solicitar uma análise de viabilidade pelos canais de contato deste site. Cada caso depende da fase do processo, da via pela qual a alienação foi determinada, do estado da avaliação e dos prazos ainda abertos.