Criado em 09 de novembro de 2026 · 19 min de leitura

Alvará judicial para vender imóvel de herança: como autorizar a venda antes de terminar o inventário

O inventário está em curso há meses. O imóvel deixado pelo falecido continua gerando IPTU, condomínio, seguro e manutenção: despesas que os herdeiros pagam do próprio bolso ou que se acumulam como dívida. Nesse intervalo, aparece um comprador real, com proposta concreta e financiamento aprovado, que não vai esperar mais um ano pelo desfecho do processo. A pergunta é imediata: dá para vender antes de terminar o inventário?

Dá. O instrumento existe, é relativamente simples e está previsto expressamente na lei processual: o alvará judicial. Bem conduzido, ele resolve o impasse em prazo muito inferior ao do inventário inteiro, preserva o negócio e evita que o imóvel continue drenando recursos da família.

Este artigo trata, de forma informativa, do alvará judicial para alienação de bem do espólio, dos requisitos e do procedimento, da distinção entre o alvará incidental no inventário e o alvará judicial autônomo, do que fazer quando um herdeiro discorda, dos cuidados tributários e da alternativa extrajudicial. Não substitui análise concreta: cada caso depende da fase do inventário, da composição de herdeiros e da natureza do bem.

O ponto de partida: por que o espólio não vende sozinho

Aberta a sucessão, os bens se transmitem imediatamente aos herdeiros (artigo 1.784 do Código Civil), mas em condomínio pro indiviso, sem individualização de quinhões. Enquanto o inventário não é encerrado com a partilha, ninguém é dono de um bem específico; todos são titulares de fração ideal sobre a totalidade.¹

Além disso, o inventariante administra o espólio, mas sua autonomia é limitada. O artigo 619 do Código de Processo Civil é expresso ao condicionar certos atos à autorização judicial, ouvidos os interessados:²

> “Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz: I – alienar bens de qualquer espécie; II – transigir em juízo ou fora dele; III – pagar dívidas do espólio; IV – fazer as despesas necessárias para a conservação e o melhoramento dos bens do espólio.”

É esse inciso I que fundamenta o alvará de venda. Sem ele, a alienação de bem do espólio é irregular, e o cartório de registro de imóveis não registrará a escritura.

Alvará incidental x alvará autônomo: duas figuras distintas

Confusão frequente que leva ao ajuizamento errado.

Alvará incidental (no inventário em curso). Quando já existe inventário aberto (judicial ou extrajudicial convertido), o pedido de autorização para vender é feito nos próprios autos, por petição do inventariante. É o que trata o artigo 619, I, do CPC. Não se ajuíza ação nova; requer-se incidentalmente.

Alvará judicial autônomo. Procedimento próprio, de jurisdição voluntária, cabível quando não há inventário em curso e o objetivo é levantar valores ou regularizar situações pontuais, sem necessidade de abrir todo o processo sucessório. A base principal é a Lei nº 6.858/1980, que autoriza o levantamento, independentemente de inventário, de:³

• Valores devidos pelos empregadores aos empregados (salários, férias, 13º, verbas rescisórias).
• Saldos de FGTS e PIS/PASEP.
• Restituições de imposto de renda e outros tributos.
• Saldos de contas bancárias, cadernetas de poupança e fundos de investimento, quando não existirem outros bens sujeitos a inventário e o montante não ultrapassar o teto legal.

O teto legal e a armadilha da conversão. A Lei 6.858/1980 fixa o limite em 500 ORTN, ponto que exige cálculo caso a caso, não valor decorado.

A ORTN (Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional) foi extinta e passou por sucessivas substituições (OTN, BTN) até ser indexada à UFIR, que também foi extinta em 2000. Com o fim do indexador federal, o critério de atualização desse teto tornou-se matéria de oscilação jurisprudencial entre comarcas: alguns juízos aplicam a Tabela Prática do Tribunal de Justiça local sobre o último valor oficial da UFIR, outros aplicam índices ou portarias de corregedoria diversos, o que produz tetos nominais divergentes conforme o foro competente. Não há um número fixo em reais que sirva para todo o país: o valor precisa ser apurado, no caso concreto, pela Tabela Prática vigente no foro em que o pedido será distribuído.

Diretriz técnica: não trabalhe com valor nominal fixo nem com estimativa de terceiros. O limite deve ser apurado no caso concreto, aplicando-se a conversão histórica das 500 ORTN pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado onde o pedido será distribuído. Peticionar com base em estimativa desatualizada é receita de indeferimento por excesso ao teto ou, no sentido inverso, de renunciar sem necessidade à via mais rápida.

Trava importante: alvará autônomo não serve para imóvel. O escopo da Lei 6.858/1980 é restrito a valores: não alcança bens imóveis. Para vender imóvel, a regra é inventário aberto com pedido incidental de alvará. A jurisprudência admite exceção restritíssima, com todos estes requisitos cumulativos: bem único do acervo, valor irrisório, destinação exclusiva para subsistência imediata ou custeio de funeral, e herdeiros maiores e concordes. Fora dessa moldura estreita, o pedido é indeferido e o tempo perdido.

Quando o alvará de venda é cabível

O deferimento depende de demonstração de necessidade ou manifesta vantagem para o espólio. Situações que costumam fundamentar o pedido:

• Despesas insustentáveis: IPTU, condomínio, seguro e manutenção consumindo recursos dos herdeiros ou acumulando dívida sobre o próprio bem.
• Risco de deterioração: imóvel fechado, sem uso, sujeito a invasão, depredação ou desvalorização acelerada.
• Proposta vantajosa e concreta: comprador identificado, com proposta escrita, em valor compatível ou superior ao de mercado.
• Necessidade de recursos para o próprio inventário: pagamento de ITCMD, custas, honorários, dívidas do espólio.
• Oportunidade de mercado: momento favorável que tende a se perder com a demora processual.
• Pagamento de dívidas do falecido: venda para quitar passivo e viabilizar a partilha do saldo.

O mesmo raciocínio de despesa acumulada aparece em outra situação comum durante o inventário: quando o imóvel do espólio está alugado e os herdeiros discordam sobre o destino dos aluguéis recebidos como frutos da herança.

Quanto mais concreta e documentada a justificativa, maior a chance de deferimento célere. Pedido genérico (“queremos vender”) tende a receber determinação de manifestação de todos os herdeiros e do Ministério Público antes de qualquer decisão.

O passo a passo do pedido

• Instrução documental
• Concordância dos herdeiros
• Petição nos autos do inventário
• Vista aos interessados, ao Ministério Público e à Fazenda Estadual
• Decisão e expedição do alvará
• Lavratura da escritura e registro no Cartório de Registro de Imóveis
• Depósito judicial do produto (sub-rogação)

1. Reunir a documentação do bem e da proposta. Matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas (municipais, estaduais, federais, trabalhistas), avaliação ou parecer de valor de mercado e, sobretudo, a proposta escrita e assinada do comprador, com identificação, valor, forma de pagamento e prazo.

2. Obter a concordância dos herdeiros. Todos os herdeiros maiores e capazes devem manifestar concordância expressa, por petição ou procuração com poderes específicos. Havendo herdeiro menor ou incapaz, é obrigatória a intervenção do Ministério Público (artigo 178, II, do CPC).

3. Peticionar nos autos do inventário. Petição fundamentada do inventariante, demonstrando a necessidade ou vantagem da alienação, instruída com toda a documentação, e requerendo expressamente a expedição do alvará com autorização para lavratura da escritura.

4. Manifestação dos interessados e do MP. O juízo determina vista aos demais herdeiros e, quando cabível, ao Ministério Público e à Fazenda Pública (para verificação do ITCMD).

5. Decisão e expedição do alvará. Deferido o pedido, expede-se o alvará, documento que autoriza o inventariante a assinar a escritura de venda em nome do espólio.

6. Lavratura da escritura e registro. O tabelião lavra a escritura com base no alvará; o registro de imóveis efetiva a transferência ao comprador.

7. Destinação do produto. O valor da venda sub-roga-se no lugar do imóvel: ingressa no acervo do espólio e será partilhado ao final, na mesma proporção. Em regra, o juízo determina depósito em conta judicial vinculada. Não é dinheiro liberado aos herdeiros, salvo autorização específica.

O que o alvará precisa conter

Alvará genérico gera recusa no cartório. A decisão deve especificar:

• Identificação completa do imóvel (matrícula, cartório, descrição, área, confrontações).
• Nome e qualificação do comprador autorizado.
• Valor mínimo ou valor exato da alienação autorizada.
• Forma de pagamento e destinação do produto (depósito judicial, conta do espólio, pagamento de dívidas específicas).
• Poderes conferidos ao inventariante para assinar a escritura e praticar os atos necessários.
• Prazo de validade, quando fixado.

Requerer expressamente esses elementos na petição evita a devolução do alvará pelo cartório e nova ida ao juízo.

Quando um herdeiro discorda

Cenário que trava a maioria dos pedidos.

Se a discordância é do herdeiro que quer o imóvel para si: a solução costuma ser a adjudicação: ele fica com o bem e compensa os demais em dinheiro ou com outros bens do espólio. Se tiver recursos, é a via mais simples e evita o litígio.

Se a discordância é imotivada ou protelatória: o pedido de alvará ainda pode ser deferido. Alinhado à jurisprudência do STJ, o comando processual do artigo 619, I, “ouvidos os interessados“, não confere direito de veto nem exige unanimidade. Trata-se de garantia de contraditório, não de condição de validade do ato.

A discordância imotivada é suprida judicialmente quando comprovada a vantagem manifesta da alienação ou o risco de dilapidação do patrimônio por dívidas fiscais ou obrigações propter rem (cotas condominiais, IPTU). Ou seja: o herdeiro que apenas resiste, sem apresentar alternativa nem demonstrar prejuízo concreto, não trava a venda, desde que o pedido esteja bem instruído com a demonstração do interesse coletivo do espólio.

Se a discordância persiste e o impasse se cristaliza: o caminho passa a ser a extinção de condomínio com alienação judicial, com leilão e deságio, desfecho substancialmente pior para todos. Tema tratado em artigo próprio: Leilão judicial de imóvel (ao ser publicado).

Se há herdeiro incapaz: a intervenção do Ministério Público é obrigatória, e o parecer ministerial pesa fortemente. Demonstrar que a venda atende ao interesse do incapaz, evitando dilapidação por despesas ou convertendo bem improdutivo em recurso disponível, é o eixo da argumentação.

Cuidados tributários

ITCMD e a intimação obrigatória do Fisco. O imposto incide sobre a transmissão causa mortis, calculado sobre o valor dos bens na abertura da sucessão. Vender o imóvel antes de recolher o ITCMD não afasta o tributo. Em São Paulo, nos termos da Lei Estadual nº 10.705/2000, a intimação da Fazenda Estadual no procedimento incidental é obrigatória: o Estado atua para garantir que a alienação do bem não resulte em frustração ou insuficiência do recolhimento do ITCMD devido sobre o monte-mor. Alíquotas progressivas conforme a legislação estadual, com multa de 10% (atraso superior a 60 dias do óbito) e 20% (superior a 180 dias) pela não abertura tempestiva do inventário, situação tratada com mais detalhe no artigo sobre herança com dívidas.⁴

Ganho de capital: atenção ao efeito da venda por alvará. Ponto de impacto fiscal relevante e frequentemente descoberto tarde. Na venda por alvará judicial, o alienante é o espólio, não os herdeiros. Consequência: o ganho de capital (lucro imobiliário) é realizado imediatamente, apurado sobre a diferença entre o valor da venda e o valor declarado do bem na última declaração do falecido, com alíquotas progressivas a partir de 15%.

O recolhimento é feito via DARF sob o CPF do falecido, antes da entrega da Declaração Final de Espólio. Isso elimina a possibilidade de diferimento tributário que existiria na partilha simples: cenário em que os herdeiros recebem o imóvel pelo valor de declaração, sem tributação naquele momento, e só apuram ganho de capital se e quando venderem. Vender por alvará antecipa a incidência. É variável que precisa entrar no cálculo de conveniência da operação, com apoio de contador.

ITBI. Devido pelo comprador, não pelo espólio, mas a conferência da guia integra a diligência da escritura.

Alternativa: a via extrajudicial

Quando o inventário é extrajudicial (herdeiros maiores, capazes e concordes), não há necessidade de alvará judicial. A venda pode ser feita na própria escritura de inventário e partilha, ou por escritura autônoma com anuência de todos os herdeiros.

Sequência prática comum: lavra-se a escritura de inventário e partilha adjudicando o imóvel aos herdeiros em condomínio, e na sequência (ou no mesmo ato) lavra-se a escritura de compra e venda ao terceiro. Dois atos, dois conjuntos de emolumentos, mas sem necessidade de processo judicial.

Requisitos do inventário extrajudicial: todos os herdeiros maiores e capazes, consenso total, assistência de advogado (artigo 610, § 1º, do CPC e Resolução CNJ nº 35/2007). Existindo testamento, o STJ admite a via extrajudicial desde que previamente aberto e registrado judicialmente (REsp 1.808.767/RJ).

O que costuma faltar na conversa

Conselho do Dr. Diego Maciel Ferreira

A orientação prática que dou nessa matéria é sobre sequência. Muita gente procura o escritório com a proposta de compra na mão, o comprador com prazo apertado, e o inventário sequer aberto. Nesse ponto não há como acelerar: é preciso abrir o inventário, nomear inventariante, apresentar primeiras declarações e só então pedir o alvará. O comprador raramente espera esse ciclo inteiro, e o negócio se perde.

O que recomendo é o inverso: abra o inventário logo, mesmo sem pressa de partilhar, mesmo sem comprador à vista. O prazo do artigo 611 do CPC é de 60 dias do óbito, e o descumprimento gera multa de 10% sobre o ITCMD, que sobe para 20% depois de 180 dias, dinheiro perdido sem contrapartida nenhuma. Com o inventário já em curso e o inventariante nomeado, o pedido de alvará vira um incidente relativamente simples, e quando o comprador aparece o processo já está maduro para responder rápido.

O segundo cuidado é sobre como se pede. Petição que apenas requer “autorização para alienar” costuma render diligências e meses de atraso. O pedido eficaz vem instruído com proposta escrita e assinada do comprador, parecer de valor de mercado, certidões atualizadas, concordância expressa de todos os herdeiros e, o detalhe que quase sempre falta, a redação sugerida do próprio alvará, especificando imóvel, comprador, valor, forma de pagamento, destinação do produto e poderes do inventariante. Alvará genérico é devolvido pelo cartório de imóveis, e aí se recomeça.

Se há necessidade de vender imóvel de herança antes do encerramento do inventário, por proposta concreta, acúmulo de despesas ou risco de deterioração do bem, é possível agendar uma análise de viabilidade reservada com o escritório. A análise cobre a abertura tempestiva do inventário quando ainda não iniciado, a elaboração do pedido de alvará com a instrução documental exigida, a articulação com herdeiros divergentes, a condução da via extrajudicial quando cabível e a apuração dos reflexos tributários da operação (ITCMD, ganho de capital, multas por atraso). Sem estimativas de prazo ou promessas de resultado: o compromisso é a aplicação estrita da técnica jurídica na preservação do valor patrimonial do espólio.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.